El Gobierno promulgó la nueva Ley de Alquileres para viviendas que establece, entre otros beneficios, la extensión de los contratos a tres años, aumentos anuales en lugar de semestrales y la inscripción del contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). La Ley 27.551 que fue publicada hoy en el Boletín Oficial, favorecerá a más de 6.000.000 de inquilinos.
A pesar de la renuencia de Cambiemos, la ley de Alquileres pudo ser aprobada en el Senado el 11 de junio pasado gracias a los votos del Frente de Todos y hoy fue promulgada por el Gobierno y publicada en el Boletín Oficial como Ley 27.551. Esta ley que modifica varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación establece los siguientes puntos más importantes:
El artículo 1 que sustituye al 75 del Título I del Código, incorpora la libre elección de un domicilio electrónico por cada una de las partes si así lo solicitaran. Además del domicilio legal, ahora “Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.”
El artículo 2 que modifica el 1.196 expresa que no puede exigírsele al inquilino el pago anticipado del alquiler por periodos mayores a un mes o depósitos de garantías por un monto mayor al primer mes de alquiler y en cuanto al depósito de garantía “será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.” Asimismo, rechaza la firma de pagarés o cualquier otro documento que no deba ser solicitado para concretar el contrato de locación.
También, por el artículo 3 que modifica al 1.198 se extiende el plazo mínimo de alquiler a tres años, con excepciones para el caso de que el inmueble tenga otros fines, como el turismo, descanso, la guarda de cosas, o que se destine para sede de embajada u otro organismo internacional, según estipula el artículo 4 que sustituye al 1.199.
Con relación a las reparaciones del inmueble, el artículo 5 que reemplaza al 1.201 del Código Civil y Comercial, especifica que es deber del propietario llevarlas a cabo y si en el término de veinticuatro horas no responde al reclamo realizado por el inquilino, este puede hacer los arreglos, pero luego trasladar el gasto al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el inquilino puede intimar al propietario para que las haga en un plazo no inferior a diez días corridos y si no hay respuesta, entonces el inquilino puede realizarlas por su cuenta y más tarde cobrarlas.
El artículo 6 que sustituye al 1.203 dice que en el caso de que el inquilino no pueda usufructuar la vivienda por razones ajenas a él, podrá solicitar la rescisión del contrato o “la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”
El artículo 7 que incorpora el artículo1.204 bis refiere que los gastos que correspondan al propietario pero que realice el inquilino, podrán ser compensados con el precio del alquiler.
El artículo 8 que reemplaza el 1.209 expresa que si bien el locatario tiene la obligación de pagar las expensas que deriven de gastos habituales por el uso del inmueble, no debe hacerse cargo del “pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.”
El artículo 9 habla sobre la “Resolución anticipada”, por esta modificación al 1.221 el inquilino puede resolver anticipadamente el contrato: “a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”. Por otro lado, si se notifica al propietario con una anticipación de tres meses o más, habiendo transcurridos seis meses de contrato, no corresponde el pago de ninguna indemnización.
En cuanto a la renovación del contrato, el artículo 10, que corresponde al 1.221 bis, establece que dentro de los tres últimos meses de la relación contractual cualquiera de las partes puede convocar a la otra para realizar la renovación, notificándola en un plazo no mayor a los quince días.
El artículo 11, que reemplaza al 1.222, plantea uno los puntos más álgidos de los contratos de alquiler y es el que se refiere al desalojo por falta de pago. Aquí, se especifica que, en el caso de cesación de pagos, el locador debe intimar al locatario para que pague lo que debe, otorgándole un plazo no inferior a diez días corridos desde la fecha en que se notificó. Ante el incumplimiento el propietario puede iniciar la acción judicial de desalojo. Afortunadamente, el Gobierno suspendió los desalojos durante la pandemia mediante el Decreto 320/2020, por el que también se congelaron los precios de los alquileres.
Otro de los puntos clave es el que tiene que ver con los aumentos, ya que hasta el momento eran semestrales y se fijaban de manera arbitraria. El artículo 14 estipula que serán anuales y estarán basados en un indicador que publicará el Banco Central, así, quedará formado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor que aporta el Indec y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte) que confecciona la ANSES. De esta manera, se impedirán las especulaciones en los precios.
El artículo 13 establece que entre las garantías que se deben presentar, el locatario puede proponer dos de las siguientes: el título de propiedad inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, una garantía de fianza o fiador solidario o “una garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo”. Por otro lado, expresa que “El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario”.
Algo novedoso es lo que trae el artículo 16 que establece que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el propietario en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), haciéndolo plausible de acciones legales por incumplimiento, según lo previsto en la Ley 11.683, asimismo, cualquiera de las partes puede informar a la AFIP de la existencia del contrato.
Finalmente, cabe mencionar que en el artículo 17 del Título III de la ley figura la creación del Sistema Nacional de Alquiler Social destinado a la vivienda única, familiar y permanente con el objetivo de brindar a “las familias que vivan en situaciones de hacinamiento o de alquiler informal”, la posibilidad de una vivienda digna y la pertinencia del artículo 19 inciso a) que expresa: “Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas”.